マンションや戸建ての査定方法｜現役不動産会社が教える失敗しない不動産会社選び

査定価格とその査定方法

査定価格とは『おおむね3ヶ月以内に成約が見込める価格』

不動産の査定価格とは、実際に売出をしてからおおむね3ヶ月以内で売買の成約が見込める価格のことです。
固定資産税や都市計画税の税額を算出する為に用いられる、土地や建物の「評価額」とは異なりますので、ご注意ください。
ただし、3ヶ月以内で成約が見込めるという目安は、あくまでも広告活動をして広く購入希望者に周知される事が前提です。
広告なしでこっそり売却したい場合は、売主自身の知り合いのみに紹介するか、売却を依頼する不動産会社の顧客のみへの物件紹介となり、査定価格通りであっても販売期間が長引く可能性があります。
売却不動産およびその周辺エリアを普段から頻回に広告活動している不動産会社が、正確な査定価格を算出できると言えるでしょう。
成約実績が無く、その物件エリアで集客活動もしていない不動産会社では、正しい査定価格の算出や販売活動の展開が難しいことでしょう。

不動産の種類によって異なる査定方法

不動産の種類によって不動産会社はそれぞれの査定方法を選択します。
マンションや土地であれば今までの成約事例を用いて比較する『比較事例法』、戸建ては複雑になり『積算法』という査定方法を用います。
いずれも不動産中古市況を反映しており、大きなズレはなく非常によくできています。
いずれも㎡あたりの単価を用いますので、ご自宅購入時の図面などの資料等があれば便利です。

マンションの査定方法

成約事例と比較する方法｜マンション編

これは「比較事例法」、「取引事例法」などの名称で呼ばれます。
マンションの場合は同じマンション内の別の住戸で過去に成約した事例がないか、まずはチェックします。
例えば査定住戸の一階下で同じ面積の住戸が成約した価格は、大変参考になります。
購入検討者から「この価格は高いのではないですか？」
と聞かれても、
「いえ、ひとつ下の階で同じ広さの部屋が〇〇万円で売れていますので」
と説明ができます。
階数の差による価格差は、日当たりや眺望が大きく変わらない場合は新築分譲時の価格差を参考にすれば、根拠もはっきりしていて良いでしょう。
同じタイプの成約事例がなければ、同マンションの別の間取り広さの住戸の成約事例と比較して、査定価格を算出します。
この場合、間取りの使い勝手や収納の有無、バルコニーの向きや眺望、リフォームの有無などを細かくポイント付けし、計算します。
マンション価格は景気や行政の条例施行などによって変動する事があるので、できる限り直近の成約事例を参考にする事が重要です。
同じマンション内で成約事例が無い場合は、近隣のマンションの成約事例と比較します。
この場合は築年数や共用施設の有無、管理体制などもポイント付けをします。

競合物件と比較する方法｜マンション編

実際の成約事例と比較する方法に加え、査定マンションを現在売出した場合に競合となる売出中の物件価格と比較する方法があります。
「今と同じ学校区で購入したい」「同じ駅が利用できる範囲でなるべく早く引っ越したい」などといった限定的条件に合えば、成約事例とは関係なく高く売却できる可能性があります。
その為、売却開始をする際、似た条件の売出中の物件の価格や引渡し条件をよく調べ、競合物件と比較したうえで成約が見込める価格も、ひとつの査定価格と言えるでしょう。

家賃等で比較する方法｜マンション編

「収益還元法」といい、賃貸運用した場合の賃料収益から価格を算出する方法があります。
これは単に貸した場合、利回りが何％になるか？という計算のみで算出されます。
利回りが何％で成約できそうかは、やはり過去の成約事例をチェックします。
賃貸中のまま売買をするオーナーチェンジでの成約事例の利回りと、賃貸の成約賃料事例を合わせて比較します。
オーナーチェンジでは室内の内覧や住宅ローンの利用ができない為、購入者が限定されるので居住用物件よりも査定価格は下がります。

土地の査定方法

路線価と公示地価をみよう!｜土地編

路線価とは、土地にかかる税金を計算するための基準となる価格のことで、「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあります。前者は相続税や贈与税の算出に使われ、後者は固定資産税や都市計画税などの算出に使われます。
1平方メートル当たりの単価です。
つまり路線価とは道路に付けられた値段です。「この道路に接道していればその土地の単価はこれですよ。」といった具合です。

査定地の接道している道路の路線価は一般的に実勢価格の70％程度といわれています。
査定地の近隣に公示地がないかも調べます。公示地価は実勢価格に一番近い価格といわれています。

近くに公示地を見つけるとその路線価もみてみましょう。
公示地価をもとに路線価で対比をするとおおよその土地価格が算出されます。

例えば、査定地の路線価を路線価A、公示地の路線価をBとします。
すると次の数式でおおよその土地価格がわかりますので活用してみて下さい。
おおよその土地価格は査定地の路線価の約130％程度になっている場合が多いと思います。

公示地価×路線価A÷路線価B

例えば公示地価が20万円/㎡、路線価Ａが16万円/㎡、路線価Ｂが14万円/㎡の場合、

20万円/㎡×16万円/㎡÷14万円/㎡＝約22.8万円/㎡となります。

前面道路の広さが重要！｜土地編

前面に接面している道路は、道路の広さ(幅員)によって建てられる建物の大きさを決まるため、土地価格に大きな影響を与えます。

簡単に言うと、前面道路の幅員が狭い土地は、大きな建物が建てることができないため、その分、価値が下がります。

土地には、容積率という制限があります。

容積率とは建物の延べ床面積の土地面積に対する割合です。容積率は、200％や100％というような数値で定められています。容積率が高いほど、階数が高い建物を建築できるため、土地価格が上がります。

この容積率は、前面道路の幅員によって決まります。容積率が同じ地域の土地であっても、前面道路の幅員によって容積率が異なることがあります。そのため、道路幅員は土地価格に影響を与えるのです。約4m以上の道路幅員が理想的です。

戸建の査定方法

建物の修繕状況を整理しよう！｜戸建編

戸建ての査定でまず見られるポイントは築年数です。当たり前ですが、築年数が古い家ほど査定価格が低くなります。

建物部分には法定耐用年数という指標が定められており査定の評価基準となります。
法定耐用年数は住宅構造によって異なり、例えば居住用の木造建築は22年、鉄筋コンクリート造なら47年と定められています。

一般的には築15年で急激に価値が下がり、築20年を超えると新築購入時の2割程度になると言われています。つまり、古くなれば建物の価値は下がります。

しかし、屋根の葺き替えや外壁塗装、シロアリの防蟻処理等メンテナンスをしっかりしていれば、建替えをせずに次の買主へ引き渡すこともできるので重要なポイントです。

立地や建物の希少性をじっくり吟味しよう！｜戸建編

戸建の価格は希少性に左右されるといっても過言ではありません。立地や建物仕様、土地の形状等加味されるポイントは多く有ります。

言いかえると、需要が高い立地や環境であればいくら建物が古くても好条件で売却できます。近年、駐車スペースの有無やそのサイズでも価格が変わってくることが増えています。高さのあるワンボックスカーの普及に伴い、高さ制限がない駐車スペースのある戸建ては人気物件です。

建物の築年数でおおよその価値をみてみよう！｜戸建編

不動産会社は原価法で建物の価値を算出します。同じ建物をもう一度建てたときにいくら費用がかかるのかを計算し、その価格から建物の設備が老朽化している分だけ差し引くという計算方法です。
複雑なので簡単にしましょう。

木造の戸建ては耐用年数が22年なので築11年の戸建てであれば建築費用のおよそ半分が現在の価値ですよという感じです。

先ほど算出した土地と建物の価値を合わせると戸建てのおおよその価格になります。

査定価格と売出価格

売出価格は査定価格の110％までがおすすめ！

査定価格とは、実際に売出をしてからおおむね3ヶ月以内で売買の成約が見込める価格ですので売出価格は売主様が設定できます。

そこで重要なのが売出価格です。比較的売却期間に余裕がある場合は査定価格の110%を上限として売出しされることをオススメします。

決して安くはありませんが、うまくアピールポイントを訴求することで「検討してみたい」と感じさせる価格設定です。

高過ぎる売出価格にはご注意を！

「時間がかかってもいいからできるだけ高く売りたい！」という気持ちはよくわかります。しかし、不動産は時間をかければ高く売れるものではありません。

高すぎる金額での売り出しはもっとも大切な最初の販売期間を棒に振り、かえって相場を下回る可能性もあります。慎重に判断しましょう。

より正確な価格を知るには無料査定を利用しよう

路線価や公示地価以外にも近隣の成約事例等、比較検討する項目はたくさんあります。
そのため、安易に算出した価格を売り出し価格として設定するのは危険ですし、売り出し価格を誤ってしまうと、本来ならもう少し高く売れるはずだった不動産を安価で売る羽目になったり、逆に高く設定しすぎてなかなか買い手が現れなかったりということが発生します。
売却を進める場合の理想の流れは、相場を自分で把握しつつ、価値を判定してもらうために無料査定を行うことをオススメします。

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