任意売却成功術｜現役不動産会社が教える失敗しない不動産会社選び

不動産を売却するご事情は”十人十色”、様々あります。
今回は失敗しない任意売却成功術をお伝えいたします。

任意売却とは

任意売却とは、債務者(お金を借りている人)が住宅ローン等の返済能力がなくなり支払いが滞った場合などに、債権者(お金を貸している人)の同意を得て、不動産を売却する方法です。

抵当権が設定された住宅を法的手続き（競売）によらないで売却し、その代金によって残債務を解消する方法です。

任意売却になるケース

不動産購入時の想定と違う生活になると…

住宅ローンを借りて不動産を購入する場合、金融機関は購入者の年収に見合った返済計画を審査します。
しかし、経済環境の変化に伴う年収減や、離職や離婚など予期せぬ事態に伴って返済が計画どおりにいかなくなることも、たびたび起こります。

住宅ローンは毎月銀行口座から引き落とされますが残高が不足し、引き落とされなかった場合、銀行から督促が来ます。そうしているうちに、また翌月の引き落とし日がやってきます。

銀行は住宅ローンが滞った場合、そのローンを保証している保証会社に弁済を求めます。これが、代位弁済です。
次に保証会社は、所有者に債務一括での返済を求めてきます。
そうなると、抵当権の実行である競売へと話は進みます。

任意売却は債権者の同意が必要

任意売却とは、競売に至る前に、残債務の処理を含めて債権者（保証会社等）と話し合い、不動産を売却する方法です。

住宅ローン債務が物件の市場価格以下で、売ればすべて返済できる金額であれば、問題は何もありません。

しかし,任意売却をするには、売却後に債務が残る場合でも、その処理も含めて債権者の同意を得なければなりません。
一方で、競売が法的処理であるのに比べて、任意売却であれば債務処理後の生活設計を含めた相談も可能です。

任意売却の流れ

1. 金融機関からの督促等
住宅ローンを滞納すると、借入金融機関から連絡や督促等のハガキが届きます。
最終的には、一括返済を求める書面や競売の手続きへ進む通知書等が届きます。

2. 任意売却の相談
不動産会社、弁護士等、任意売却の業務に詳しく経験の豊富な専門家に相談します。

3. 調査・販売価格の決定
債務額や債務者の経済状況の把握、不動産の市場価値調査等を行い査定価格を算出します。

4. 債権者との交渉
債権者との交渉を通じて、販売価格の調整、加えて、残債務の返済方法等を、債権者の同意を得るべく、交渉します。

5. 販売活動
不動産会社がインターネット等の広告活動を通じて、買主を探します。

6. 売買契約・決済
売買契約の後、代金の決済を行います。販売代金は、債権者の同意を得た控除金額（費用等）を除き、返済に充てられます。

7. 引越し・新生活スタート
任意売却は終了し、債務問題は解決です。

債務者に優しい任意売却における5つのメリット

任意売却をせずに支払いを滞納すると競売へ移行します。競売になると債務者には多くのデメリットが発生します。
そうなる前に、まずは不動産会社や専門家に早めに相談しましょう。
そのためにも任意売却にどのようなメリットがあるのかを把握しましょう。

1.売却にかかる諸費用も売却金額から捻出できる場合があります

通常不動産の売却には、登記費用、仲介手数料、場合によっては測量費用など諸費用が必要です。

任意売却の場合、売却費用の中からこれらを捻出することも可能で、売却価格によっては持ち出し費用もなしに売却が可能です。
競売では認められない引越し費用も、捻出できます。

2.市場価格で売却できるので、競売より高く処分できる

任意売却と通常の不動産売却との違いは、任意売却には債権者の同意が必要であることです。

そのほかは通常の売却と変わりません。不動産市場での売却によって、少しでも高い価格で売却できれば、残債を圧縮でき、後の生活設計が楽になります。また、費用や滞納した税金を売買代金の中から支払うことも、可能になります。

3.売却先によっては、住み続けることも可能に

任意売却では、売却先を絞って売買交渉も可能です。例えば、親類縁者や不動産投資会社に購入依頼をし、売却後は賃料を支払って、賃貸物件として住み続けることができる場合もあります。(リースバック)

4.滞納したマンションの管理費等も費用として精算できる

区分所有のマンションの場合、管理費や修繕積立金が住宅ローンと一緒に滞納されている例が多く見られます。
任意売却の場合、これらも併せて売却代金から費用として精算することも可能です。

区分所有法によると管理費等の債権の求債は、新しい所有者に対してもできるとあるため、
滞納金が残ったままでは、売却後の新しい所有者に管理組合から請求されますので、売却時には精算しておくことが必要です。

競売の場合は、買い受け人は滞納された管理費等の債務を継承するという条件のもとで売却されます。

5.債権者によっては引越し費用の控除も可能

売却のための費用のほかに、30万円程度までの引越し費用や、場合によっては後の生活に必要な費用の一部を売買代金のなかから支出してもらえる場合もあります。
これはあくまで、売却代金との兼ね合いで決まるもので、すべての債権者が認めてくれるわけではありません。

しかし、これが競売との違いで、話し合いによって後の生活設計まで考慮できるのが、任意売却の大きなメリットと言えます。

任意売却後、残債務はどうなるの？

1.売却金額が債務より低い場合は返済について話し合います

任意売却でも、物件を売却後に住宅ローンに債務が残ることがあります。
したがって、いくらで売却し、残債務をどのように返済していくのかを生活状況を交えて話し合い、債権者の同意を得なければなりません。

市場での売却をめざすため、当初の売却希望価格より低い価格での交渉になる可能性もあり、そのたびに債権者の了解を得る必要もあります。
債務者は、当初から収入状況を開示し、残債務の無理のない返済計画等を提示することで、債権者は同意の判断材料にします。

2.債権回収会社への債権譲渡の可能性も

債権譲渡とは、債権の内容はそのままに債権者が、第三者にその債権を売り渡すことです。

公的金融機関以外の民間の金融機関や保証会社は、滞納した住宅ローンの債権を、債権回収会社へ売却する場合があります。
つまり、滞納者にとって債務の返済先が債権回収会社に代わるわけです。

任意売却で残った債権が売り渡された場合、債権譲渡の通知が来ます。それ以降は、債権回収業者との返済計画に関しての話し合いが必要になります。

専門家へ早めの相談がベスト

任意売却は「債権者の同意が必要」という内容を除けば、通常の売却と変わりありません。
しかし、債権者の同意を得て任意売却を成功させるためには、通常の不動産の知識に加えて、民法や民事執行法、税法など、さまざまな知識や、債権者との交渉スキルが必要です。
このため、任意売却を専門的に扱う業者も数多くあります。

任意売却を得意とする不動産会社では弁護士や税理士等とのネットワークも整っています。

任意売却においては、債務者が依頼する不動産会社を選択することができます。

地域に特化した不動産会社であれば、好条件の購入希望者が見つかるかもしれません。
よく話を聞き不動産会社の選定をしましょう。

任意売却は、債務整理を通じて債務者の経済再生を図り、再スタートのきっかけをつくるものです。

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住宅ローンの支払いが厳しいと感じたら早めに専門家に相談することが、今後の人生再生への道と言えるでしょう。

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